“万达模式”难复制

本报记者  杜丽鹃  北京报道
  
    在住宅开发领域遭遇政策调控之际，商业地产的火爆，坚定了住宅开发企业向商业地产进军的信心。从2011年房企年报和业绩发布情况来看，百强企业的90%有进军或者扩大商业地产版图的构想，向商业地产转型已经成为趋势。

    高回报率加速转型

    房企年报显示，2011年的房地产市场将是商业地产角逐的战场。

    在严苛的住宅市场政策影响下，商业地产前进的车轮似乎已不可阻挡。先是一直坚持走住宅专业化市场的万科携手中粮完成了上海首个商业项目VMO；紧接着，金地也确立了“一体两翼”战略，实现住宅、商业地产、房地产金融业共同发展目标，并争取未来五年里在全国投资20个综合体，使商业资产总额达到600亿元；3月早些时间，招商地产总经理贺建亚曾表示，这两年招商地产持有的商业物业大约为100万平方米，在建的约有100万平方米。2011年大股东招商局集团将对地产投入更大的力量。

    围绕大型房企转战商业地产的种种构想和规划，记者在采访中发现，高回报率成为房地产企业转型的一个关键词。
  一直坚持做住宅开发的宏业地产开发公司，今年开始把80%的精力都放在了商业地产上。其市场部总监赵琳在接受采访时说，相比住宅市场拿地标准，商业立项的项目相对容易，而且住宅市场在首付标准提高到50%以后，收益率大幅下降。这种情况下，商业地产回报率就有较高的优势。

    赵琳介绍说，调控政策出台之前，住宅的首付一般只需20%，1.1倍利率，1000平方米的住宅首付约800万元，动态测算年回报率1.1%。虽然租金回报不算高，但升值迅速，且投入资金量小，流动性好。但是随着首付比例提高，市场投资热情受挫，租售比和房价上涨空间被挤压，住宅市场利润空间缩水。

    21世纪不动产商业地产总经理蔡宇翔说，在住宅市场受到政策限制后，商业地产在政策上存有优势，加之商业地产回报率高，一定程度上成了房企转型商业地产的催化剂。

    “以北京为例，按照土地价格是6000元/平方米，建筑成本是5000元/平方米计算，投入成本是1.1万元/平方米。一个5万平方米的购物中心，根据地段不同，平均租金是300元/平方米/月，成本投入是5.5亿元左右，租金收益是1.8亿元，照此计算差不多3年的时间可以收回成本，回报率高达30%。”蔡宇翔说。

    开发商看好商业地产，商家更愿意从事商业地产交易，从上游到下游，商业地产或将迎来发展的黄金时期。但西安国都证券分析师朱智平认为，商业地产与住宅相比是一个专业性很高，竞争也比较充分的行业，除了关注土地和商家资源外，也应该在资金、管理以及人才上做好功课，而在资金上商业地产前期投入巨大、投资周期较长，以回报率、增长率为核心的产业特性，也容易令其陷入非理性的投资冲动中。

    中小房企难学“万达模式”

    不同于住宅市场，有一个好户型就可以把房子一卖了之的简单经营模式，商业地产具有更多的复杂性和专业性，能否在竞争激烈的商业领域分得一杯羹，实现完美转身，是对房企综合实力、商业模式打造的一种考验。

    “企业做大做强之后，商业模式多元化发展是增强企业竞争力必经之路，但商业地产投资大、回收期长，做好商业地产必须要有一套完整的产业链和战略规划。目前来看，大部分企业在市场定位、业态规划，招商管理等方面缺少较为成熟的经验，因此，较高专业水准的商业地产专业管理人才成为制约商业地产发展的最大瓶颈。”中国房地产指数TOP10研究组副总监何田在接受《中国经营报》记者采访时说。

    采访中，很多想要转型的住宅企业直言，可以通过自身的专业降低拿地难度，但取得土地后，商业模式、管理、人才、资金等专业难题的破解仍是发展的关键。

    宏业地产开发公司市场总监赵琳说：“万达模式在商业地产领域是成熟的，企业有比较完善的产业链条，而我们在资金、管理等方面还不是很成熟，目前阶段人才是最关键的因素。接下来，我们会成立专门的团队，把更多精力放在软件设施上。”

    而在万科、保利、金地等大型房企年报中，也可以看出它们在资金、管理等方面的大手笔投入。据年报信息显示，金地集团已成立商业地产公司，金地目前的商业资产，如北京金地中心、西安和岗厦的商业项目等，也将交由商业公司开发和运营。保利集团在2011年将进一步完善全国化布局，重点打造标准产品线，同时推进商业地产平台整合，完善相关制度建设。2011年，招商地产的商业地产业务将向扩大规模、积极整合、专业合作的方向发展，从城市商业综合体、产业园区、服务式公寓、高端酒店等多个产品层次进行产品线深化整合，将重点打造海上世界等项目品牌并向全国复制拓展。

    对于知名房地产企业纷纷转型做商业地产的趋势，此前，万达集团企业文化部总经理石雪清表示，商业地产在万达比较容易实施，是因为它已经形成了一个完整的产业链，掌握一套完整产业链对房地产企业至关重要。

    蔡宇翔说，房地产企业做好商业地产，并不是选择了一个黄金地段，设计了一套完整的方案就可以的，管理上的不到位同样会使项目成为烂尾楼。目前来看，商业地产开发最缺的还是专业性的人才。

    商业地产开发人才的重点需求，也成为各猎头公司和招聘网站猎头对象。北京维新方略咨询公司数据显示，目前8成的房地产企业转做商业地产后，缺少管理型人才，专业人才的缺乏和专业知识的储备成为房企转战商业地产发展后的软肋。

    我爱我家置业主任刘桂林说，商业地产人才需要一定的技术含量，还要有丰富的市场经验，近期商业地产人才招聘薪酬比住宅高出1000元左右，即便如此，很多房企还是没有招聘到满意的专业人才。

    北京维新方略咨询公司合伙人张善新在接受采访时说，未来两三年商业地产必然集中爆发，如果政策方面没有受到影响的话，下一阶段就会进入洗牌阶段。但是在激烈的竞争中，房地产企业会涉及到市场、资金、技术等问题，技术进步慢的开发企业届时将很难生存，最后可能会把项目卖给成熟的企业。